不動産購入に欠かせない住宅ローンを専門家がサポートします。

不動産の購入の際に不可欠な資金計画。その中でも「住宅ローン」は、大きなウエイトを占めるステップです。株式会社アクセス・ワンでは、多くの経験を有するアドバイザーが、お客様に最適な住宅ローンの選択から組み立て、各種申し込み手続きなど、きめ細かくサポートいたします。

住宅ローンの基礎知識

住宅ローンとは？
住宅ローンの種類
代表的な金利のタイプ
住宅ローンの諸費用
必要書類
フラット35とは？

住宅ローンとは？

住宅ローンは、土地や住宅を購入する目的に限定した融資の形態です。
住宅ローンで融資を受けた資金の使用目的は、住宅の新築・購入・増改築、土地の購入、住宅購入に伴う家具などのインテリア・外溝などのエクステリアなどに限られています。
住宅ローンを事業資金としたり、生活費に充てたりすることはできません。

住宅ローンには、公的融資と民間融資があります。
公的融資とは、住宅金融公庫・財形住宅融資・自治体などの融資です。
民間融資は、銀行や農協などさまざまな金融機関が行っている融資です。

住宅ローンの種類

住宅ローンには、目的別に金融機関が定めた融資のタイプがあり、それぞれ金利や借入限度額・返済期間などが異なります。

■新築購入ローン
■中古購入ローン
■土地購入ローン
■借り換えローン
■増改築ローン
■リフォームローン

※ ローンの種別や商品名は金融機関によって異なります。

代表的な金利のタイプ

1.長期固定金利型

借入時に全返済期間の適用金利が決定するタイプで、低金利時に借りると、将来にわたり低金利による返済が確定する反面、高金利時に借りると、将来にわたり高金利による返済が確定することになります。

2. 固定期間選択型

返済中の一定期間に固定金利が適用されるタイプで、固定金利期間が短い場合は、変動金利型よりも低金利で当面の返済額が少なく、高金利時に借りると、将来の金利の低下にあわせて返済額が減少するというメリットがあります。一方で、借入時に固定金利期間終了後の返済額が不明、低金利時に借りると将来の金利上昇につれ返済額が増大するなどのデメリットもあります。

3.変動金利型

金融情勢に伴って返済中に金利が変動するタイプで、固定金利期間が短い場合は、変動金利型よりも低金利で当面の返済額が少なく、高金利時に借りると、将来の金利の低下にあわせて返済額が減少するというメリットがあります。一方で、借入時に固定金利期間終了後の返済額が不明、低金利時に借りると将来の金利上昇につれ返済額が増大するなどのデメリットもあります。また、金利が急上昇した場合には未払い利息が発生するケースも考えられます。

住宅ローンの諸費用

諸費用とは、住宅を購入する際に物件の購入金額以外にかかる各種税金や手数料のことです。この諸費用は現金での支払いとなるため、頭金にプラスして準備する必要があります。諸費用の目安は、一般に新築なら価格の2～5％、中古は5～10％と言われています。

各段階で下記のような諸費用が発生します。

＜売買契約締結時＞
■ 印紙税
■ 仲介手数料　など

＜ローン契約締結時＞
■ 印紙税　など

＜決済・引渡し時＞
■ 土地・建物の登録免許税（住宅用家屋の特例適用の場合）
■ 司法書士報酬
■ 固定資産税等、精算金
■ 仲介手数料
■ 住宅ローン事務手数料
■ 住宅ローン保証料
■ 団体信用生命保険料
■ 火災保険料
■ 抵当権設定費用　など

住宅ローンに必要な書類

住宅ローンに必要な書類は金融機関や申し込むローンの種類、購入する不動産の内容によって異なります。随時確認の上、準備が必要です。

＜借入者、収入合算者（連帯債務者）についての書類＞
■ 所得を証明する書類
・　給与所得者の場合／住民税決定通知書・源泉徴収票
・　個人事業者の場合／納税証明書・確定申告書の写し（各2～3年分）
■ 住民票
■ 健康保険被保険者証の写し　など

＜物件についての書類＞
■ 売買契約書
■ 工事請負契約書
■ 重要事項説明書
■ パンフレット
■ 建築確認通知書
■ 土地・建物登記簿謄本
■ 地積測量図・公図
■ 実測図　など
※ 融資の対象となる不動産物件の内容によって異なります

フラット35とは？

「フラット35」とは、民間と住宅金融公庫が提携して実現した最長35年長期固定金利の住宅ローンです。
大きな特徴としては、金利が返済終了まで固定されるというメリットや融資を申し込む際の保証料、繰り上げ返済をする時の手数料などが無料であるというメリットがあります。

フラット35を取り扱っている金融機関は、銀行のほかにも信用金庫、信用組合、労働金庫、保険会社やノンバンクなどで、金利については融資を受ける金融機関によってそれぞれ異なります。

※ 「フラット35」の仕組みは、住宅金融支援機構が民間の金融機関が貸し出した住宅ローン債権を買い取り、それを証券化して機関投資家に売却するという構造です。

＜フラット35の利用条件＞
※ 利用条件等については変更になる場合もあります

●フラット35を利用するためには、利用者が下記の条件を満たしている必要があります。
・申し込み時の年齢が70歳未満である
・安定した収入がある
・日本国籍、または日本に永住許可などを受けている外国人である
・この住宅ローンの毎月の返済額に対して「4倍以上の月収」がある
・この住宅ローンとそのほかの借入金を合わせたすべての借入金の年間返済額の年収に占める割合が、下記の基準を満たしている

●その他条件等
・ 申込む本人、または親族が住むための住宅の建設または購入資金であること。
・ 建設費用（土地の購入も含む）または購入価格が１億円以下であること。
・ 住宅の床面積が、一戸建ての場合70㎡以上 マンションなどの場合、30㎡以上であること。
・ 住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた基準に適合すること。
・ 融資金額は100万円以上、8000万以下で建設及び購入費の9割以内とする。
・ 融資期間は、a，bいずれか短い方とする。
a) 15年以上35年以内（一年単位。ただし申込本人が60歳以上の場合は10年以上）
b) 完成時の年齢が80歳となるまでの年数
・ 融資金利は固定金利とする。
※ 段階金利も可。金利は金融機関ごとに異なり融資の時点での金利が適用されます。
・ 返済方法は元利均等返済毎月払いまたは元金均等返済毎月払いとする
※ ボーナス払いの併用も可能
・ 担保として融資対象となる住宅及び敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする 第1順位の抵当権を設置する必要がある。
・ 保証人／保証料は不要。
・ 団体信用生命保険は任意加入。
※ 住宅金融支援機構の団信生命保険の利用も可能
・ 融資対象となる住宅には火災保険を掛けなければならない。
・ 繰り上げ返済は1回100万円以上から可能で手数料は無料。